Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf an?

Einführung: Warum ist es wichtig, die Steuern beim Immobilienkauf zu kennen?

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine einmalige Investition, die mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden ist. Dabei sollten nicht nur der Preis und Zustand der Immobilie berücksichtigt werden, sondern auch die anfallenden Steuern.

Im Grunde gibt es fünf verschiedene Steuern, die beim Kauf einer Immobilie entstehen können: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren sowie Umsatz- oder Erwerbsteuer. Unter Umständen kann auch eine Spekulationssteuer fällig werden, wenn man innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft.

Durch fehlendes Wissen über diese Steuern kann es schnell zu bösen Überraschungen kommen und das Budget für den Kaufpreis wird überschritten. Darüber hinaus können einige dieser Kosten bei falscher Handhabung vermieden oder reduziert werden.

Eine umfassende Kenntnis über diese Steuern hilft also dabei, realistisch planen zu können und unerwartete Ausgaben zu vermeiden. In diesem Artikel gehen wir auf jede einzelne dieser Steuern ein und erklären, wie sie berechnet werden und welche Auswirkungen sie haben können.

Grunderwerbsteuer: Was ist das und wie hoch fällt sie aus?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf oder Erwerb von Grundstücken und Immobilien anfällt. Sie gehört zu den so genannten Verkehrsteuern und wird bei einem Eigentumswechsel des Grundstücks fällig.

Doch wie hoch ist diese Steuer und wer muss sie zahlen? Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland in Deutschland. Derzeit liegt sie zwischen 3,5% bis zu maximal 6,5% des Kaufpreises der Immobilie. Das bedeutet also, dass ein Hauskauf für beispielsweise 500.000€ je nach Wohnort zwischen rund 17.500€ (bei einer Quote von 3,5%) bis hin zu etwa 32.500€ (bei einer Quote von maximalen 6,5%) an Grunderwerbssteuer kosten kann.

Zuständig für die Erhebung dieser Steuer ist das Finanzamt im jeweiligen Bundesland und es obliegt dem Käufer der Immobilie darauf zu achten, dass die entsprechende Summe fristgerecht entrichtet wird.

Es gibt jedoch auch Ausnahmen bzw. Möglichkeiten um die Höhe dieser Kosten etwas abzumildern:

• Beim Abschluss eines notariellen Kaufvertrags können gewisse Vereinbarungen getroffen werden wie zum Beispiel eine Preis- oder Lastenteilungsklausel
• In manchen Fällen kann es Sinn machen einen rechtlichen Übergang bereits vor dem eigentlichen Eigentumswechsel einzuleiten – hierdurch würde sich der Kaufpreis verringern, und somit auch die Höhe der anfallenden Steuern.
• Befindet man sich in einer Ehe oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft und erbt ein Partner den Teil des Vermögens vom verstorbenen anderen Partner, dann kann hier unter bestimmten Voraussetzungen auf eine Zahlung der Grunderwerbssteuer verzichtet werden – hierfür sollte jedoch unbedingt eine Beratung von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater stattfinden.

Insgesamt ist die Grunderwerbsteuer also ein wichtiger Aspekt beim Immobilienkauf, mit dem jeder potentielle Käufer gut beraten wäre, sorgsam umzugehen. Eine entsprechende Planung im Vorfeld (auch hinsichtlich möglicher Ausnahmen) kann bei dieser finanziellen Belastung helfen.

Notarkosten und Grundbuchgebühren: Welche Kosten entstehen hierbei?

Beim Kauf einer Immobilie fallen nicht nur die Kosten für den eigentlichen Kaufpreis an, sondern auch verschiedene Nebenkosten. Dazu gehören unter anderem Notarkosten und Grundbuchgebühren.

Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Wert der Immobilie. Hierbei handelt es sich um eine Gebühr für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags sowie gegebenenfalls für weitere notarielle Leistungen wie beispielsweise die Beglaubigung von Unterschriften oder Vollmachten.

Daneben stehen noch die Gebühren für das Grundbuchamt an. Die Höhe dieser Kosten hängt ebenfalls vom Wert der Immobilie ab und beinhaltet sowohl Eintragungs- als auch Löschungsgebühren im Grundbuch.

Zusätzlich können bei einer Eigentumswohnung auch noch Kosten für eine neue Teilungserklärung oder einen Aufteilungsplan entstehen. Diese müssen ebenfalls durch einen Notar beglaubigt werden und erhöhen somit die Gesamtkosten beim Erwerb einer Wohnung.

Insgesamt können diese Nebenkosten je nach Wert der Immobilie zwischen einigen hundert bis mehreren tausend Euro betragen. Es empfiehlt sich daher, bereits vor Abschluss des Kaufvertrags genau zu prüfen, welche zusätzlichen Kosten auf einen zukommen können und diese bei der Finanzierung mit einzuplanen.

Umsatzsteuer vs. Erwerbsteuer: Wann wird welche Steuer fällig?

Wer eine Immobilie kauft, muss in der Regel Steuern zahlen. Die meisten Käufer kennen die Grunderwerbsteuer als einen Teil dieser Kosten. Allerdings gibt es auch die Umsatzsteuer und Erwerbsteuer, welche unter bestimmten Umständen fällig werden können.

Die Grunderwerbssteuer beträgt in Deutschland zwischen 3,5% und 6,5%, abhängig von dem Bundesland in welchem sich die Immobilie befindet. Sie wird bei jedem Kauf einer Immobilie erhoben. Dabei spielt es keine Rolle ob diese neu gebaut oder bereits im Bestand ist.

Doch wann fallen nun eigentlich die anderen beiden Steuern an und was unterscheidet sie?

Kommt beim Kauf einer Immobilie ein Unternehmer ins Spiel (z.B. Bauträger), so ist statt der Grunderwerbssteuer häufig die Umsatzs…

Spekulationssteuer: Muss ich darauf achten, wenn ich eine Immobilie verkaufen möchte?

Wer eine Immobilie verkauft, muss unter Umständen Spekulationssteuer zahlen. Die Steuer wird nur dann fällig, wenn die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums wieder veräußert wird.

Grundsätzlich gilt: Wer eine selbst genutzte Immobilie nach einem Jahr Verkauf behält, muss keine Spekulationssteuer abführen. Anders sieht es jedoch aus, wenn man ein Objekt kauft und dieses direkt mit Gewinn weiterveräußert:

Die Spekulationsfrist beträgt in Deutschland grundsätzlich 10 Jahre. Das bedeutet, dass bei einem Verkauf innerhalb dieser Zeitspanne Einkommensteuer auf den erzielten Gewinn gezahlt werden muss – sofern ein solcher entstanden ist.

Mit dem Ablauf der Zehnjahresfrist entfällt automatisch jegliche Pflicht zur Abführung der Steuer für private Verkäuferinnen und Verkäufer. Eine Ausnahme von dieser Regelung gibt es allerdings für gewerbliche Händlerinnen und Händler.

Die Höhe der Steuerschuld hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel:

• Höhe des erzielten Gewinns
• Persönlicher Einkommens- bzw. Steuersatz
• Anzahl anderer verkaufter Objekte im entsprechenden Kalenderjahr

Insgesamt kann der Steuersatz zwischen 0 und 45 Prozent betragen.

Es gibt jedoch auch Situationen, in denen man die Spekulationssteuer nicht oder nur teilweise zahlen muss:

• Falls eine Immobilie länger als zehn Jahre im Besitz war
• Wenn das Objekt innerhalb eines gewissen Zeitraums nach dem Kauf selbst genutzt wurde (sog. Eigenheimzulage)
• Verkauf einer geerbten Immobilie: Hier wird keine Steuer auf den bisherigen Wertzuwachs fällig, sondern lediglich auf eine mögliche weitere Wertsteigerung ab Zeitpunkt des Erbfalls.

In jedem Fall empfiehlt es sich, mit einem Steuerberater oder Anwalt zu sprechen, um alle gesetzlichen Regelungen genau verstehen und anwenden zu können. Wer bei Verkäufen unsicher ist, kann auch eine unverbindliche Anfrage beim Finanzamt stellen – so lässt sich Klarheit schaffen.

Zusammenfassung und Fazit: Was sollte man insgesamt bei den Steuern rund um den Immobilienkauf beachten?

Nachdem wir uns mit den wichtigsten Steuern beim Immobilienkauf auseinandergesetzt haben, lässt sich festhalten: Der Kauf einer Immobilie geht immer mit zusätzlichen Kosten einher. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte man sich vorab über alle anfallenden Steuern und Gebühren informieren und diese in die eigene Kalkulation einbeziehen.

Eine der größten Kostenfaktoren stellt hierbei die Grunderwerbsteuer dar. Sie ist abhängig vom jeweiligen Bundesland und beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Wer eine neue Immobilie kauft oder bauen lässt, muss zudem möglicherweise noch Umsatzsteuer bezahlen.

Weitere wichtige Posten sind Notarkosten sowie Grundbuchgebühren. Diese fallen bei jeder Eigentumsübertragung an und sollten nicht unterschätzt werden.

Wer eine bereits bestehende Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss eventuell Spekulationssteuer entrichten – es sei denn, er kann geltend machen, dass er die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt hat.

Insgesamt gilt: Eine gute Vorbereitung ist das A und O beim Hauskauf. Legen Sie daher Ihre finanziellen Spielräume genau fest bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen! Hilfreich kann dabei auch die Beratung durch einen Fachmann sein – etwa einem erfahrenen Makler oder einem Anwalt für Baurecht bzw. Steuerrecht.

Sind alle Steuern und Gebühren berücksichtigt, können Sie sich sicher sein, dass Sie langfristig Freude an Ihrer neuen Immobilie haben werden!