Finanzierung einer Immobilie – was beachten?

Eigenkapital

Das Eigenkapital ist der Betrag, den Sie bereits gespart haben und als Anzahlung für Ihre Immobilie nutzen können. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto günstiger wird in der Regel auch die Finanzierung – denn das Risiko für die Bank sinkt durch eine höhere Anzahlung.

Fremdkapital

Fremdkapital bezeichnet Geldmittel von Dritten wie Banken oder anderen Kreditgebern. Die bekannteste Form des Fremdkapitals ist das Hypothekendarlehen (auch Baufinanzierung genannt).

Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag kann ebenfalls zur Finanzierung einer Immobilie genutzt werden. Der Vertragsinhaber zahlt dabei über einen längeren Zeitraum monatliche Raten ein und erhält im Gegenzug später ein Darlehen mit niedrigem Zinssatz.

KfW-Darlehen

Eine weitere Möglichkeit der Baufinanzierung sind Förderdarlehen von staatlichen Institutionen wie der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Durch diese Darlehen soll insbesondere energieeffizientes Bauen gefördert werden.

Mietkauf-Modell

Beim Mietkauf-Modell mieten Sie die Immobilie zunächst von einem Vermieter und haben später die Möglichkeit, das Objekt zu erwerben. In der Regel fließen dabei bereits gezahlte Mietzahlungen in den Kaufpreis ein.

Leibrente

Ein weniger gängiges Modell ist die Finanzierung durch eine Leibrente. Dabei verkaufen Sie Ihre Immobilie an einen Käufer und erhalten dafür lebenslanges Wohnrecht sowie regelmäßige Rentenzahlungen.

Um die beste Option für Ihre individuelle Situation zu finden, sollten Sie sich umfassend informieren und professionelle Beratung in Anspruch nehmen.

Vorteile von Eigenkapital

Eigenkapital bedeutet das Geld, das Sie selbst in die Finanzierung des Kaufs einer Immobilie investieren. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto weniger Fremdkapital benötigen Sie und umso günstiger wird der Darlehenszins sein.

• Sie reduzieren Ihre monatliche Belastung: Da der Kreditbetrag niedriger wird, reduziert sich auch die monatliche Rate für Ihr Hypothekendarlehen.
• Sie sparen langfristig Geld: Durch den Einsatz von Eigenkapital sinkt die Gesamtbelastung durch Zinsen im Laufe der Jahre deutlich – ein Vorteil für alle Hauskäufer/-innen mit Weitblick!
• Das Risiko verringern: Wer über ausreichendes Eigenkapitals verfügt, kann besser schwankende Einnahmen oder Rückgänge beim cash flow verkraften.

Nachteile von Eigenkapital

Auf der anderen Seite gibt es auch einige Nachteile bei einem hohen Einsatz von eigenem Kapital:

• Liquiditätverluste: Das zur Verfügung stehende Budget an liquiden Mitteln schrumpft erheblich und damit entsteht oft ein Engpass für andere Investitionsmöglichkeiten.
• Renditeverluste: Jeder Euro, den Sie in Ihre Immobilie stecken und nicht an der Börse investieren, entgeht Ihnen ggf. hohen Renditemöglichkeiten und dem Zinseszinseffekt.
• Zugang zu Wohneigentum erschweren: Die aktuelle Preissteigerung am Wohnungsmarkt macht es immer schwieriger für junge Familien das nötige Eigenkapital aufzubringen.

Vorteile von Fremdkapital

Fremdkapital hat ebenfalls einige Vorteile:

• Höhere Liquidität: Mit einem Hypothekendarlehen bleibt mehr Geld verfügbar um andere Investitionsvorhaben realisieren zu können.
• Bessere Möglichkeit zum Vermögensaufbau: Wenn Sie eine gute Darlehensstrategie wählen (z.B. Forward-Darlehen), dann kann sich die Immobilie als echte Wertanlage erweisen.
• Konstant bleiben finanzielle Belastungen durch Tilgungsplan und Planbarkeit mit Sondertilgungsoptionen etc./i>.

Nachteile von Fremdkapital:

Auf der anderen Seite gibt es auch Nachteile bei fremdfinanzierung:

Höhere monatliche Belastungen:


Mit jedem zusätzlichen Kreditbetrag wächst auch die Gesamtsumme Ihrer fälligen Kreditrückzahlungen. Das bedeutet, sie müssen auch höhere Zinszahlungen leisten.

Zinsschwankungsrisiko:


Die niedrigen Hypotheken-Zinsen können sich schnell ändern und es kann zu erheblichen Mehrkosten durch steigende Zinskonditionen kommen.

Risikoaufschlag bei Bonität Minderung:

Falls Unvorhergesehenes eintritt (z.B. Arbeitslosigkeit) oder die ökonomische Lage verschlechtern wird, kann dem Kreditgeber das Risiko erhöht erscheinen – in solchen Fällen könnten Bonitätsprüfungen mit strengeren Anforderungen erfolgen und auf den Darlehensbetrag würde ein sogenannter „Risikoaufschlag“ berechnet werden.

Letztendlich ist also eine ausgewogene Strategie zwischen Eigen- und Fremdfinanzierung notwendig um finanzielle Stabilität sowie langfristige Vor- und Nachteilseffekte ausreichend abwägen zu können.

Zunächst gilt es deshalb, das eigene Budget genau zu kennen. Dazu sollten sämtliche Einnahmen und Ausgaben aufgeschlüsselt werden. Hierbei sind auch regelmäßige Kosten wie Versicherungen oder etwaige Schulden mit einzubeziehen. Anschließend lässt sich ermitteln, welcher Betrag monatlich maximal für ein Darlehen zur Verfügung steht.

Neben dem reinen Eigenkapital spielen auch weitere Faktoren eine Rolle: Wie hoch sind die aktuellen Zinsen? Wie lange soll die Laufzeit des Darlehens sein? Diese Kriterien beeinflussen ebenfalls stark die Höhe der Monatsraten sowie letztendlich den Kaufpreis einer Immobilie.

Eine Faustregel besagt hierbei oft: Die Belastung durch Miete oder Kreditrate darf nicht höher als ein Drittel des Nettoeinkommens ausfallen. Allerdings muss darauf geachtet werden, dass individuelle Umstände stets berücksichtigt werden müssen – beispielsweise Familienplanung oder steigende Lebenshaltungskosten im Alter.

Für eine realistische Einschätzung empfiehlt es sich zudem immer, entsprechenden Beratungsangeboten in Anspruch zu nehmen und Vergleichsangebote verschiedener Banken einzuholen. Denn neben dem Blick auf die eigene finanzielle Situation spielt auch das Angebot der Finanzierenden eine wesentliche Rolle bei der Entscheidung für einen Immobilienkauf.

Insgesamt gilt: Eine realistische und umsichtige Kalkulation des eigenen Budgets ist essenziell, um langfristig Freude an der erworbenen Immobilie zu haben.

Mit einem Hypothekendarlehen können Sie Ihre Baufinanzierung flexibel gestalten. Die Laufzeit sowie die Höhe der monatlichen Raten können individuell festgelegt werden. Auch Sondertilgungen sind möglich, um schneller schuldenfrei zu sein.

Die Zinsen bei einem Hypothekendarlehen richten sich nach verschiedenen Faktoren wie zum Beispiel der Bonität des Antragstellers, dem Eigenkapitalanteil sowie der Zinsbindungsdauer. Diese kann zwischen fünf und dreißig Jahren betragen und sollte sorgsam ausgewählt werden, da sie maßgeblich Einfluss auf die Gesamtkosten hat.

Vor Abschluss eines Hypothekendarlehens sollten verschiedene Angebote von unterschiedlichen Banken eingeholt werden. Es empfiehlt sich außerdem professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um alle Optionen in Betracht ziehen zu können und somit das beste Angebot wählen zu können.

Fazit:

Ein Hypothekendarlehn ist eine beliebte Variante zur Finanzierung einer Immobilie aufgrund seiner Flexibilität hinsichtlich Laufzeit und Ratenzahlungen sowie seiner Möglichkeiten zur Sondertilgung. Durch den gezielten Vergleich von unterschiedlichen Angeboten und professionelle Beratung kann man dabei bares Geld sparen.

Die KfW-Förderbank ist ein Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie. Ziel ist es, insbesondere kleine und mittelständische Unternehmen zu unterstützen sowie Investitionen in den Bereichen Umwelt-, Klima- und Ressourcenschutz sowie Wohnraumförderung zu ermöglichen.

Eines dieser Förderprogramme lautet “Wohnraum Modernisieren – Standard” (Programm-Nr.: 141). Hierbei handelt es sich um eine günstige Finanzierungsmöglichkeit für energetische Sanierungen an bestehenden Wohngebäuden mit gültigem Baufertigstellungsdatum vor dem 1. Februar 2002.

Voraussetzungen:

• Die Maßnahme muss mindestens zwei Einzelmaßnahmen aus den Bereichen Heizungserneuerung/-optimierung, Lüftungstechnik, Dämmmaßnahmen an Außenbauteilen oder Erneuerbare Energien beinhalten
• Durchführung durch Fachunternehmen
• Das Objekt darf noch nicht energieeffizient sein (Energiebedarfsausweis erforderlich)

Konditionen:

(Stand: September 2021)

• Zinsbindung bis zu 20 Jahre
• Effektiver Jahreszins ab 0,75 % p.a.
• Darlehenshöhe bis maximal € 120.000,- pro Wohneinheit bei einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren (mindestens € 25.000,-)
• Vollfinanzierung möglich
• Tilgungszuschuss in Höhe von max. €48.000,- bzw. bis zu 40% der förderfähigen Kosten möglich (nicht rückzahlbar, Auszahlung nach Fertigstellung der Maßnahme)

Die Beantragung erfolgt über Ihre Hausbank oder einen sonstigen Finanzierungspartner.

Neben den KfW-Darlehen gibt es noch weitere Fördermöglichkeiten wie zum Beispiel das Baukindergeld für Familien mit Kindern sowie die Riester-Förderungen im Rahmen eines Bausparvertrages.

Verhandeln

Nicht alle Angebote für Baufinanzierungen sind gleich. Es kann sich lohnen, verschiedene Kreditgeber anzusprechen und mit ihnen über Zinsen oder andere Bedingungen verhandeln zu lassen. Auch wenn es nicht immer möglich ist, mit dem ersten Angebot des Kreditgebers zufrieden zu sein – in vielen Fällen ist der Spielraum größer als gedacht.

Beratung einholen

Vor Abschluss eines Hypothekendarlehens sollte man sich umfassend beraten lassen. ExpertInnen wie Bankangestellte oder unabhängige Finanzberater haben oft mehr Erfahrung im Bereich der Baufinanzierung und können individuelle Ratschläge an Interessierte weitergeben.

Vergleichsangebote einholen

Eine gute Möglichkeit zur Überprüfung von Angeboten ist die Einholung von Vergleichsofferten bei verschiedenen AnbieterInnen im Internet oder auch offline. Dadurch bekommt man einen besseren Eindruck davon, welche Option am besten passt – sowohl was Kosten als auch sonstige Bedingungen angeht.

Fazit:
Eine erfolgreiche Finanzierung hängt von vielen Faktoren ab – aber Verhandlungsbereitschaft, Beratung und Vergleichbarkeit gehören sicherlich dazu. Wer sich Zeit nimmt, sich umfassend zu informieren und Angebote miteinander vergleicht, kann langfristig Geld sparen und seine Finanzen optimal im Griff behalten.